{"id":2594,"date":"2026-09-21T12:32:14","date_gmt":"2026-09-21T10:32:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.phoenixrelocationgroup.com\/?p=2594"},"modified":"2026-09-21T12:32:14","modified_gmt":"2026-09-21T10:32:14","slug":"fr-chauffage-bollette-charges-copropriete-milan-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.phoenixrelocationgroup.com\/fr\/fr-chauffage-bollette-charges-copropriete-milan-2026\/","title":{"rendered":"Premier hiver \u00e0 Milan : chauffage et charges, ce que personne ne vous explique avant de signer"},"content":{"rendered":"

Temps de lecture : 10 min \u00b7 Publi\u00e9 par Phoenix Relocation Group \u00b7 Septembre 2026<\/em><\/p>\n

Le bail est sign\u00e9, les meubles sont en place, la vie quotidienne a trouv\u00e9 son rythme. Puis arrivent trois documents que la plupart des familles francophones d\u00e9couvrent en m\u00eame temps : la premi\u00e8re bolletta d’\u00e9lectricit\u00e9, l’appel de fonds de la copropri\u00e9t\u00e9, et l’avis de l’administrateur annon\u00e7ant la date d’allumage du chauffage.<\/p>\n

C’est le moment o\u00f9 la logique italienne du logement devient visible. En France, le locataire d’un appartement chauff\u00e9 collectivement paie des provisions mensuelles et voit passer une r\u00e9gularisation annuelle plut\u00f4t indolore. En Italie, le m\u00e9canisme est diff\u00e9rent : le chauffage est mesur\u00e9 appartement par appartement, la copropri\u00e9t\u00e9 fonctionne par appels de fonds et non par provisions liss\u00e9es, et une part significative des charges est l\u00e9galement \u00e0 la charge du locataire, y compris quand il n’a pas particip\u00e9 au vote qui les a d\u00e9cid\u00e9es.<\/p>\n

Rien de tout cela n’est compliqu\u00e9. Mais tout cela se pr\u00e9pare en septembre et en octobre, pas en mars quand arrive le d\u00e9compte.<\/p>\n

Le chauffage ne se d\u00e9cide pas chez vous<\/h2>\n

Si votre immeuble dispose d’un riscaldamento centralizzato, ce qui reste le cas de la majorit\u00e9 du parc milanais construit avant les ann\u00e9es 2000, vous ne choisissez ni la date d’allumage ni les plages horaires. C’est l’administrateur de copropri\u00e9t\u00e9 qui applique le calendrier r\u00e9glementaire.<\/p>\n

Milan appartient \u00e0 la zone climatique E. Le r\u00e9gime ordinaire, d\u00e9fini par le DPR 74\/2013, autorise le fonctionnement des installations du 15 octobre au 15 avril, pour un maximum de quatorze heures par jour. La Ville resserre ces param\u00e8tres chaque ann\u00e9e par ordonnance du maire, publi\u00e9e d\u00e9but octobre. Pour la saison 2025-2026, l’ordonnance 41\/2025 avait ramen\u00e9 la dur\u00e9e \u00e0 treize heures quotidiennes dans la plage 5h-23h, et la temp\u00e9rature maximale autoris\u00e9e \u00e0 19 degr\u00e9s avec deux degr\u00e9s de tol\u00e9rance pour les b\u00e2timents r\u00e9sidentiels, au lieu des 20 degr\u00e9s pr\u00e9vus par la norme nationale. L’ordonnance 2026-2027 est attendue dans les prochains jours et suivra vraisemblablement la m\u00eame logique.<\/p>\n

Deux cons\u00e9quences pratiques. La premi\u00e8re : les deux premi\u00e8res semaines d’octobre sont souvent fra\u00eeches dans un appartement milanais non chauff\u00e9, surtout en rez-de-chauss\u00e9e ou dans un immeuble ancien mal isol\u00e9. Un chauffage d’appoint achet\u00e9 maintenant co\u00fbte moins cher que la m\u00eame recherche le 12 octobre, quand les rayons sont vides. La seconde : hors p\u00e9riode autoris\u00e9e, l’installation ne peut \u00eatre activ\u00e9e que si les conditions climatiques le justifient, et pour une dur\u00e9e maximale r\u00e9duite de moiti\u00e9, soit sept heures. Les demandes individuelles adress\u00e9es \u00e0 l’administrateur pour \u00ab allumer plus t\u00f4t \u00bb se heurtent donc \u00e0 une r\u00e8gle qu’il n’a pas le pouvoir d’\u00e9carter seul.<\/p>\n

L’administrateur est par ailleurs tenu d’afficher, \u00e0 l’entr\u00e9e du local chaufferie, la p\u00e9riode annuelle de fonctionnement, l’horaire quotidien et les coordonn\u00e9es de l’entreprise charg\u00e9e de la maintenance. C’est le premier endroit o\u00f9 v\u00e9rifier une information plut\u00f4t que de la demander par message.<\/p>\n

Comment votre chauffage est r\u00e9ellement factur\u00e9<\/h2>\n

Depuis le d\u00e9cret l\u00e9gislatif 102\/2014, tous les immeubles en chauffage collectif doivent \u00eatre \u00e9quip\u00e9s de dispositifs de comptabilisation et de robinets thermostatiques permettant \u00e0 chaque occupant de r\u00e9guler sa consommation. Concr\u00e8tement, vous avez sur vos radiateurs de petits bo\u00eetiers \u00e9lectroniques (ripartitori) qui enregistrent la chaleur \u00e9mise.<\/p>\n

La r\u00e9partition de la d\u00e9pense suit une r\u00e8gle simple \u00e0 retenir : une partie variable, li\u00e9e \u00e0 ce que vous avez r\u00e9ellement consomm\u00e9, et une partie fixe, li\u00e9e aux d\u00e9perditions du r\u00e9seau et au fonctionnement de l’installation. Le d\u00e9cret l\u00e9gislatif 73\/2020 a modifi\u00e9 l’article 9 du d\u00e9cret 102\/2014 en imposant qu’au moins 50 % de la d\u00e9pense totale soit imput\u00e9e aux consommations volontaires, c’est-\u00e0-dire mesur\u00e9es. Le solde est r\u00e9parti selon les millesimi de chauffage ou selon un autre crit\u00e8re vot\u00e9 par l’assembl\u00e9e, la norme technique UNI 10200 restant la r\u00e9f\u00e9rence m\u00e9thodologique utilis\u00e9e par la grande majorit\u00e9 des administrateurs.<\/p>\n

Ce que cela signifie pour vous : couper enti\u00e8rement vos radiateurs ne r\u00e9duit pas votre facture \u00e0 z\u00e9ro. Vous resterez redevable de la quote-part fixe, qui repr\u00e9sente couramment 30 \u00e0 50 % du co\u00fbt total du service selon la configuration de l’immeuble. \u00c0 l’inverse, une gestion attentive des vannes thermostatiques a un effet r\u00e9el et mesurable sur la moiti\u00e9 variable.<\/p>\n

Un dernier point de calendrier, utile \u00e0 conna\u00eetre si votre immeuble n’est pas encore en r\u00e8gle : la t\u00e9l\u00e9rel\u00e8ve des dispositifs de comptabilisation devient obligatoire au 1er janvier 2027. Les copropri\u00e9t\u00e9s qui doivent encore remplacer leur parc voteront ces travaux cet automne ou cet hiver, et la d\u00e9pense correspondante rel\u00e8ve du propri\u00e9taire, pas du locataire.<\/p>\n

Les bollette d’\u00e9lectricit\u00e9 et de gaz<\/h2>\n

Le march\u00e9 r\u00e9glement\u00e9 n’existe plus pour les clients domestiques ordinaires : la tutela a pris fin en janvier 2024 pour le gaz et en juillet 2024 pour l’\u00e9lectricit\u00e9, et ne subsiste que pour les clients dits vuln\u00e9rables. Vous \u00eates donc sur le march\u00e9 libre, avec un prix qui d\u00e9pend enti\u00e8rement de votre contrat.<\/p>\n

Les prix de r\u00e9f\u00e9rence fix\u00e9s par l’ARERA pour les clients vuln\u00e9rables restent le meilleur \u00e9talon pour savoir si votre offre est correcte. Depuis le 1er juillet 2026, le prix de r\u00e9f\u00e9rence de l’\u00e9lectricit\u00e9 est de 31,63 centimes d’euro par kilowattheure, taxes comprises, apr\u00e8s une hausse de 4,6 % qui suivait elle-m\u00eame une hausse de 8,1 % au deuxi\u00e8me trimestre. Sur l’ann\u00e9e glissante d’octobre 2025 \u00e0 septembre 2026, la d\u00e9pense estim\u00e9e pour un foyer type ressort \u00e0 591,86 euros. C\u00f4t\u00e9 gaz, le prix de r\u00e9f\u00e9rence a oscill\u00e9 entre 1,10 et 1,30 euro par m\u00e8tre cube standard au cours de l’ann\u00e9e. La mise \u00e0 jour du quatri\u00e8me trimestre est publi\u00e9e fin septembre : c’est le bon moment pour comparer votre contrat aux conditions du march\u00e9.<\/p>\n

Sur la facture elle-m\u00eame, quatre blocs se succ\u00e8dent toujours dans le m\u00eame ordre : la mati\u00e8re premi\u00e8re (spesa per la materia energia), le transport et la gestion du compteur, les charges de syst\u00e8me (oneri di sistema) et les taxes. Seul le premier bloc d\u00e9pend de votre fournisseur et de votre n\u00e9gociation. Les trois autres sont identiques pour tout le monde, ce qui explique pourquoi l’\u00e9cart entre deux offres est toujours plus faible que ne le sugg\u00e8rent les publicit\u00e9s comparatives.<\/p>\n

Quant \u00e0 l’activation, la distinction \u00e0 conna\u00eetre est celle entre voltura, subentro et nuova attivazione. La voltura consiste \u00e0 reprendre \u00e0 votre nom un contrat actif laiss\u00e9 par l’occupant pr\u00e9c\u00e9dent : c’est la situation la plus simple et la plus rapide. Le subentro concerne un compteur d\u00e9sactiv\u00e9 qu’il faut rallumer, avec un d\u00e9lai et un co\u00fbt sup\u00e9rieurs. La nuova attivazione s’applique \u00e0 un logement jamais raccord\u00e9. Dans tous les cas, vous aurez besoin du codice fiscale, d’une pi\u00e8ce d’identit\u00e9, du code POD pour l’\u00e9lectricit\u00e9 ou PDR pour le gaz (ils figurent sur l’ancienne facture, que vous devez r\u00e9clamer au propri\u00e9taire ou \u00e0 l’agence), et d’un IBAN si vous optez pour le pr\u00e9l\u00e8vement automatique. Demander ces codes avant la remise des cl\u00e9s \u00e9vite syst\u00e9matiquement deux semaines de flottement.<\/p>\n

Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 : qui paie quoi<\/h2>\n

C’est le sujet qui g\u00e9n\u00e8re le plus de malentendus, parce que la r\u00e9partition entre propri\u00e9taire et locataire est encadr\u00e9e par la loi et non par la seule volont\u00e9 des parties.<\/p>\n

L’article 9 de la loi 392\/1978 pose le principe : sont int\u00e9gralement \u00e0 la charge du locataire, sauf convention contraire, les d\u00e9penses de nettoyage, de fonctionnement et d’entretien courant de l’ascenseur, de fourniture d’eau, d’\u00e9lectricit\u00e9, de chauffage et de climatisation, ainsi que les autres services communs. Les frais de gardiennage sont \u00e0 la charge du locataire \u00e0 hauteur de 90 %. Sym\u00e9triquement, tout ce qui rel\u00e8ve de l’extraordinaire, ravalement de fa\u00e7ade, remplacement de la chaudi\u00e8re, r\u00e9fection de la toiture, reste au propri\u00e9taire.<\/p>\n

Deux garanties m\u00e9ritent d’\u00eatre connues parce qu’elles sont rarement invoqu\u00e9es. D’abord, le paiement est d\u00fb dans les deux mois suivant la demande, et non imm\u00e9diatement. Ensuite, avant de payer, le locataire a le droit d’obtenir l’indication d\u00e9taill\u00e9e des d\u00e9penses et des crit\u00e8res de r\u00e9partition appliqu\u00e9s, et de consulter les justificatifs. Une demande d’un montant global, sans ventilation, peut l\u00e9gitimement \u00eatre renvoy\u00e9e \u00e0 l’administrateur pour pr\u00e9cision.<\/p>\n

En pratique, la plupart des baux renvoient \u00e0 la table de r\u00e9partition des charges \u00e9labor\u00e9e par la Confedilizia ou \u00e0 celle publi\u00e9e par le minist\u00e8re des Infrastructures en 2017. V\u00e9rifiez cette clause : pour les contrats \u00e0 canone concordato, transitoires et \u00e9tudiants, l’application de la table est obligatoire ; pour un bail \u00e0 loyer libre, elle ne s’impose que si le contrat y renvoie express\u00e9ment.<\/p>\n

Sur les montants, l’ordre de grandeur milanais reste stable. Comptez 60 \u00e0 150 euros par mois pour un appartement dans un immeuble ancien sans ascenseur ni gardien, et 150 \u00e0 300 euros dans une r\u00e9sidence r\u00e9cente avec ascenseur, concierge et espaces verts, chauffage collectif inclus dans ce second cas.<\/p>\n

Le conguaglio, ou pourquoi le printemps co\u00fbte cher<\/h2>\n

La copropri\u00e9t\u00e9 italienne fonctionne par budget pr\u00e9visionnel vot\u00e9 en assembl\u00e9e, appels de fonds trimestriels, puis compte d\u00e9finitif approuv\u00e9 apr\u00e8s la cl\u00f4ture de l’exercice. L’\u00e9cart entre le pr\u00e9visionnel et le r\u00e9el donne lieu \u00e0 un conguaglio, une r\u00e9gularisation qui tombe g\u00e9n\u00e9ralement entre mars et juin.<\/p>\n

Trois situations produisent une mauvaise surprise. La premi\u00e8re : un hiver plus froid que pr\u00e9vu, ou un prix du gaz sup\u00e9rieur \u00e0 l’hypoth\u00e8se retenue lors du vote du budget. La seconde : un immeuble dont le pr\u00e9visionnel a \u00e9t\u00e9 volontairement sous-\u00e9valu\u00e9 pour all\u00e9ger les appels de fonds. La troisi\u00e8me, la plus fr\u00e9quente chez nos clients, tient \u00e0 l’entr\u00e9e en cours de saison : arriver en septembre signifie prendre en charge la saison de chauffage enti\u00e8re au prorata des mois d’occupation, avec un d\u00e9compte qui n’arrive que l’ann\u00e9e suivante.<\/p>\n

Le r\u00e9flexe utile se prend avant de signer, ou au plus tard maintenant : demandez \u00e0 l’agence ou au propri\u00e9taire les deux derniers rendiconti condominiali. Ils indiquent le co\u00fbt r\u00e9el du chauffage par appartement, l’existence de travaux vot\u00e9s mais non encore ex\u00e9cut\u00e9s, et la sant\u00e9 financi\u00e8re de la copropri\u00e9t\u00e9. C’est un document que le propri\u00e9taire poss\u00e8de toujours et qu’il communique sans difficult\u00e9 quand on le demande explicitement.<\/p>\n

Votre checklist des trois prochaines semaines<\/h2>\n