Temps de lecture : 10 min · Publié par Phoenix Relocation Group · Septembre 2026
Le bail est signé, les meubles sont en place, la vie quotidienne a trouvé son rythme. Puis arrivent trois documents que la plupart des familles francophones découvrent en même temps : la première bolletta d’électricité, l’appel de fonds de la copropriété, et l’avis de l’administrateur annonçant la date d’allumage du chauffage.
C’est le moment où la logique italienne du logement devient visible. En France, le locataire d’un appartement chauffé collectivement paie des provisions mensuelles et voit passer une régularisation annuelle plutôt indolore. En Italie, le mécanisme est différent : le chauffage est mesuré appartement par appartement, la copropriété fonctionne par appels de fonds et non par provisions lissées, et une part significative des charges est légalement à la charge du locataire, y compris quand il n’a pas participé au vote qui les a décidées.
Rien de tout cela n’est compliqué. Mais tout cela se prépare en septembre et en octobre, pas en mars quand arrive le décompte.
Le chauffage ne se décide pas chez vous
Si votre immeuble dispose d’un riscaldamento centralizzato, ce qui reste le cas de la majorité du parc milanais construit avant les années 2000, vous ne choisissez ni la date d’allumage ni les plages horaires. C’est l’administrateur de copropriété qui applique le calendrier réglementaire.
Milan appartient à la zone climatique E. Le régime ordinaire, défini par le DPR 74/2013, autorise le fonctionnement des installations du 15 octobre au 15 avril, pour un maximum de quatorze heures par jour. La Ville resserre ces paramètres chaque année par ordonnance du maire, publiée début octobre. Pour la saison 2025-2026, l’ordonnance 41/2025 avait ramené la durée à treize heures quotidiennes dans la plage 5h-23h, et la température maximale autorisée à 19 degrés avec deux degrés de tolérance pour les bâtiments résidentiels, au lieu des 20 degrés prévus par la norme nationale. L’ordonnance 2026-2027 est attendue dans les prochains jours et suivra vraisemblablement la même logique.
Deux conséquences pratiques. La première : les deux premières semaines d’octobre sont souvent fraîches dans un appartement milanais non chauffé, surtout en rez-de-chaussée ou dans un immeuble ancien mal isolé. Un chauffage d’appoint acheté maintenant coûte moins cher que la même recherche le 12 octobre, quand les rayons sont vides. La seconde : hors période autorisée, l’installation ne peut être activée que si les conditions climatiques le justifient, et pour une durée maximale réduite de moitié, soit sept heures. Les demandes individuelles adressées à l’administrateur pour « allumer plus tôt » se heurtent donc à une règle qu’il n’a pas le pouvoir d’écarter seul.
L’administrateur est par ailleurs tenu d’afficher, à l’entrée du local chaufferie, la période annuelle de fonctionnement, l’horaire quotidien et les coordonnées de l’entreprise chargée de la maintenance. C’est le premier endroit où vérifier une information plutôt que de la demander par message.
Comment votre chauffage est réellement facturé
Depuis le décret législatif 102/2014, tous les immeubles en chauffage collectif doivent être équipés de dispositifs de comptabilisation et de robinets thermostatiques permettant à chaque occupant de réguler sa consommation. Concrètement, vous avez sur vos radiateurs de petits boîtiers électroniques (ripartitori) qui enregistrent la chaleur émise.
La répartition de la dépense suit une règle simple à retenir : une partie variable, liée à ce que vous avez réellement consommé, et une partie fixe, liée aux déperditions du réseau et au fonctionnement de l’installation. Le décret législatif 73/2020 a modifié l’article 9 du décret 102/2014 en imposant qu’au moins 50 % de la dépense totale soit imputée aux consommations volontaires, c’est-à-dire mesurées. Le solde est réparti selon les millesimi de chauffage ou selon un autre critère voté par l’assemblée, la norme technique UNI 10200 restant la référence méthodologique utilisée par la grande majorité des administrateurs.
Ce que cela signifie pour vous : couper entièrement vos radiateurs ne réduit pas votre facture à zéro. Vous resterez redevable de la quote-part fixe, qui représente couramment 30 à 50 % du coût total du service selon la configuration de l’immeuble. À l’inverse, une gestion attentive des vannes thermostatiques a un effet réel et mesurable sur la moitié variable.
Un dernier point de calendrier, utile à connaître si votre immeuble n’est pas encore en règle : la télérelève des dispositifs de comptabilisation devient obligatoire au 1er janvier 2027. Les copropriétés qui doivent encore remplacer leur parc voteront ces travaux cet automne ou cet hiver, et la dépense correspondante relève du propriétaire, pas du locataire.
Les bollette d’électricité et de gaz
Le marché réglementé n’existe plus pour les clients domestiques ordinaires : la tutela a pris fin en janvier 2024 pour le gaz et en juillet 2024 pour l’électricité, et ne subsiste que pour les clients dits vulnérables. Vous êtes donc sur le marché libre, avec un prix qui dépend entièrement de votre contrat.
Les prix de référence fixés par l’ARERA pour les clients vulnérables restent le meilleur étalon pour savoir si votre offre est correcte. Depuis le 1er juillet 2026, le prix de référence de l’électricité est de 31,63 centimes d’euro par kilowattheure, taxes comprises, après une hausse de 4,6 % qui suivait elle-même une hausse de 8,1 % au deuxième trimestre. Sur l’année glissante d’octobre 2025 à septembre 2026, la dépense estimée pour un foyer type ressort à 591,86 euros. Côté gaz, le prix de référence a oscillé entre 1,10 et 1,30 euro par mètre cube standard au cours de l’année. La mise à jour du quatrième trimestre est publiée fin septembre : c’est le bon moment pour comparer votre contrat aux conditions du marché.
Sur la facture elle-même, quatre blocs se succèdent toujours dans le même ordre : la matière première (spesa per la materia energia), le transport et la gestion du compteur, les charges de système (oneri di sistema) et les taxes. Seul le premier bloc dépend de votre fournisseur et de votre négociation. Les trois autres sont identiques pour tout le monde, ce qui explique pourquoi l’écart entre deux offres est toujours plus faible que ne le suggèrent les publicités comparatives.
Quant à l’activation, la distinction à connaître est celle entre voltura, subentro et nuova attivazione. La voltura consiste à reprendre à votre nom un contrat actif laissé par l’occupant précédent : c’est la situation la plus simple et la plus rapide. Le subentro concerne un compteur désactivé qu’il faut rallumer, avec un délai et un coût supérieurs. La nuova attivazione s’applique à un logement jamais raccordé. Dans tous les cas, vous aurez besoin du codice fiscale, d’une pièce d’identité, du code POD pour l’électricité ou PDR pour le gaz (ils figurent sur l’ancienne facture, que vous devez réclamer au propriétaire ou à l’agence), et d’un IBAN si vous optez pour le prélèvement automatique. Demander ces codes avant la remise des clés évite systématiquement deux semaines de flottement.
Les charges de copropriété : qui paie quoi
C’est le sujet qui génère le plus de malentendus, parce que la répartition entre propriétaire et locataire est encadrée par la loi et non par la seule volonté des parties.
L’article 9 de la loi 392/1978 pose le principe : sont intégralement à la charge du locataire, sauf convention contraire, les dépenses de nettoyage, de fonctionnement et d’entretien courant de l’ascenseur, de fourniture d’eau, d’électricité, de chauffage et de climatisation, ainsi que les autres services communs. Les frais de gardiennage sont à la charge du locataire à hauteur de 90 %. Symétriquement, tout ce qui relève de l’extraordinaire, ravalement de façade, remplacement de la chaudière, réfection de la toiture, reste au propriétaire.
Deux garanties méritent d’être connues parce qu’elles sont rarement invoquées. D’abord, le paiement est dû dans les deux mois suivant la demande, et non immédiatement. Ensuite, avant de payer, le locataire a le droit d’obtenir l’indication détaillée des dépenses et des critères de répartition appliqués, et de consulter les justificatifs. Une demande d’un montant global, sans ventilation, peut légitimement être renvoyée à l’administrateur pour précision.
En pratique, la plupart des baux renvoient à la table de répartition des charges élaborée par la Confedilizia ou à celle publiée par le ministère des Infrastructures en 2017. Vérifiez cette clause : pour les contrats à canone concordato, transitoires et étudiants, l’application de la table est obligatoire ; pour un bail à loyer libre, elle ne s’impose que si le contrat y renvoie expressément.
Sur les montants, l’ordre de grandeur milanais reste stable. Comptez 60 à 150 euros par mois pour un appartement dans un immeuble ancien sans ascenseur ni gardien, et 150 à 300 euros dans une résidence récente avec ascenseur, concierge et espaces verts, chauffage collectif inclus dans ce second cas.
Le conguaglio, ou pourquoi le printemps coûte cher
La copropriété italienne fonctionne par budget prévisionnel voté en assemblée, appels de fonds trimestriels, puis compte définitif approuvé après la clôture de l’exercice. L’écart entre le prévisionnel et le réel donne lieu à un conguaglio, une régularisation qui tombe généralement entre mars et juin.
Trois situations produisent une mauvaise surprise. La première : un hiver plus froid que prévu, ou un prix du gaz supérieur à l’hypothèse retenue lors du vote du budget. La seconde : un immeuble dont le prévisionnel a été volontairement sous-évalué pour alléger les appels de fonds. La troisième, la plus fréquente chez nos clients, tient à l’entrée en cours de saison : arriver en septembre signifie prendre en charge la saison de chauffage entière au prorata des mois d’occupation, avec un décompte qui n’arrive que l’année suivante.
Le réflexe utile se prend avant de signer, ou au plus tard maintenant : demandez à l’agence ou au propriétaire les deux derniers rendiconti condominiali. Ils indiquent le coût réel du chauffage par appartement, l’existence de travaux votés mais non encore exécutés, et la santé financière de la copropriété. C’est un document que le propriétaire possède toujours et qu’il communique sans difficulté quand on le demande explicitement.
Votre checklist des trois prochaines semaines
- Réclamer au propriétaire ou à l’agence l’ancienne facture d’électricité et de gaz, pour récupérer le POD et le PDR
- Vérifier que les contrats sont bien à votre nom, et non restés au nom du propriétaire ou de l’occupant précédent
- Comparer votre offre au prix de référence ARERA du quatrième trimestre, publié fin septembre
- Acheter un chauffage d’appoint avant le 15 octobre
- Identifier l’administrateur de copropriété, son adresse mail et le calendrier des appels de fonds
- Demander les deux derniers rendiconti condominiali et le procès-verbal de la dernière assemblée
- Relire la clause du bail sur les oneri accessori et vérifier à quelle table elle renvoie
- Photographier les relevés des répartiteurs de chaleur en début de saison
Anticiper plutôt que subir
Aucune de ces dépenses n’est évitable, et ce n’est pas le sujet. Le sujet est qu’elles sont prévisibles, et qu’une famille qui les a anticipées aborde son premier hiver milanais sans avoir le sentiment de découvrir chaque mois une règle nouvelle.
Chez Phoenix Relocation Group, l’activation des contrats fait partie de notre accompagnement courant pour les familles francophones qui s’installent à Milan, à Rome et à Naples : récupération des codes compteur, choix du fournisseur et de l’offre, voltura ou subentro, vérification des clauses de charges avant la signature du bail, interface avec l’administrateur de copropriété et lecture des rendiconti. Nous parlons à l’amministratore dans sa langue, et nous vous expliquons ensuite ce qui compte dans la vôtre.
→ Vous venez de vous installer et vous voulez vérifier que vos contrats et vos charges sont corrects ? Contactez-nous pour un diagnostic gratuit de votre situation.
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